Как проверить квартиру на юридическую чистоту перед покупкой в Грузии

Базовая проверка юридической чистоты недвижимости в Грузии начинается с получения актуальной выписки из Публичного реестра (реестра недвижимого имущества, который ведёт Агентство развития государственных сервисов, House of Justice) — эта выписка покажет текущего зарегистрированного собственника, историю переходов права собственности, а главное, наличие или отсутствие зарегистрированных обременений: ипотеки, ареста, судебного спора, сервитута или иных ограничений, которые могут препятствовать чистой продаже. Выписку стоит заказывать непосредственно перед сделкой, а не полагаться на старую копию, которую вам может показать продавец или риелтор, поскольку обременения могут возникнуть в любой момент, и только максимально свежая выписка отражает реальное состояние на текущую дату. Второй ключевой момент — сверка личности продавца и правового основания его собственности: если продавец получил квартиру по наследству, стоит запросить свидетельство о праве на наследство и убедиться, что все наследники, если их несколько, либо участвуют в сделке, либо официально отказались от своей доли в пользу продавца; если квартира приобреталась в браке, а продавец состоит или состоял в браке на момент приобретения, по общему правилу Гражданского кодекса Грузии имущество, приобретённое в период брака, считается совместной собственностью супругов, и для продажи может потребоваться нотариально удостоверенное согласие второго супруга, даже если в реестре собственником указан только один из них. Третий важный шаг — проверка отсутствия задолженностей по коммунальным платежам и налогу на имущество, которые формально не всегда отражаются в самой выписке из Публичного реестра, но могут создать практические сложности после покупки, поэтому стоит запросить у продавца справки об отсутствии задолженности от соответствующих коммунальных служб и в Службе доходов. Также рекомендую проверить соответствие фактической планировки квартиры данным технического паспорта объекта — несогласованная перепланировка может создать сложности при последующих сделках или обращении в банк за ипотекой. Наконец, для сделок с определённой категорией земельных участков (сельскохозяйственного назначения) существуют отдельные законодательные ограничения на приобретение иностранными гражданами, установленные Органическим законом Грузии «О сельскохозяйственных землях», поэтому если вместе с квартирой или домом приобретается земельный участок, стоит отдельно уточнить у нотариуса, не подпадает ли конкретный объект под подобные ограничения. Всю эту проверку на практике эффективнее поручить независимому от продавца и его риелтора юристу, который закажет актуальную выписку, изучит правоустанавливающие документы и подтвердит чистоту сделки до подписания договора, а не полагаться исключительно на заверения стороны, заинтересованной в скорейшем закрытии сделки.