Что делать, если после покупки квартиры обнаружились скрытые дефекты

Завершённость сделки и регистрация перехода права собственности не лишают вас автоматически права на защиту в случае обнаружения скрытых недостатков, о которых продавец знал или должен был знать, но умышленно не раскрыл покупателю, — Гражданский кодекс Грузии в целом исходит из принципа добросовестности сторон при заключении сделок и защищает покупателя от ситуаций, когда продавец умышленно скрыл существенные дефекты имущества, которые не могли быть обнаружены при обычном разумном осмотре объекта перед покупкой (в отличие от очевидных недостатков, которые покупатель, проявив разумную осмотрительность, должен был заметить сам, и за которые продавец, как правило, ответственности уже не несёт). Прежде всего вам нужно установить и по возможности задокументировать два ключевых факта: во-первых, что обнаруженные дефекты (проблемы с проводкой, следы протечки под свежим ремонтом) действительно существовали до сделки, а не возникли уже после вашего переезда по не связанным с продавцом причинам, и во-вторых, что эти дефекты были умышленно скрыты, а не просто не были замечены самим продавцом, — для этого рекомендую как можно скорее пригласить независимого эксперта (электрика для оценки состояния и возраста проводки, специалиста по строительным дефектам для оценки давности следов протечки) для подготовки заключения о характере и давности возникновения выявленных проблем, поскольку именно давность повреждений часто наглядно свидетельствует о том, что косметический ремонт был сделан именно с целью замаскировать уже существовавшие дефекты перед продажей. С таким экспертным заключением на руках рекомендую направить продавцу письменную претензию с требованием либо возместить стоимость устранения выявленных скрытых дефектов, либо соразмерно уменьшить цену сделки постфактум (что на практике реализуется как денежная компенсация), с указанием разумного срока для добровольного урегулирования вопроса. Если продавец отказывается от добровольного урегулирования или игнорирует претензию, у вас есть право обратиться в суд с иском о возмещении убытков, причинённых сокрытием существенных недостатков проданного имущества, — для успеха такого иска решающее значение будет иметь именно качество собранных доказательств умышленного характера сокрытия (например, если удастся установить, что ремонт, маскирующий следы протечки, был выполнен незадолго до продажи специально для показа квартиры покупателям, это существенно усиливает вашу позицию по сравнению с ситуацией, когда дефект мог объективно быть неизвестен и самому продавцу). Рекомендую обратиться к адвокату для оценки перспектив дела на основании собранных экспертных заключений, поскольку подобные споры о скрытых дефектах недвижимости требуют тщательной доказательной работы, а не только эмоционального ощущения несправедливости произошедшего, каким бы обоснованным оно ни казалось на первый взгляд.