Обязательно ли участие нотариуса при покупке недвижимости в Грузии

Гражданский кодекс Грузии устанавливает обязательную нотариальную форму для договоров, связанных с отчуждением недвижимого имущества, — то есть договор купли-продажи квартиры, дома или земельного участка должен быть удостоверен нотариусом, и без соблюдения этой формы сделка считается недействительной, а Агентство публичного реестра просто не зарегистрирует переход права собственности на основании договора в простой письменной форме без нотариального удостоверения. Предложение продавца обойтись без нотариуса, вероятно, основано на недопонимании требований закона либо на попытке избежать нотариальных расходов, но с юридической точки зрения это тупиковый путь: даже если вы формально подпишете такой договор и попытаетесь подать его в реестр, регистратор откажет во внесении записи о переходе права собственности именно из-за несоблюдения обязательной нотариальной формы, и вы окажетесь в ситуации, когда деньги уже могли быть переданы продавцу, а юридически значимой регистрации права собственности на ваше имя так и не произошло. Нотариальное удостоверение сделки с недвижимостью выполняет не только формальную, но и содержательную защитную функцию: нотариус обязан проверить дееспособность сторон, разъяснить им правовые последствия сделки, убедиться в отсутствии явных признаков принуждения или заблуждения, а также, что немаловажно, нотариусы в Грузии имеют доступ к Публичному реестру и, как правило, самостоятельно запрашивают актуальную выписку по объекту непосредственно перед удостоверением сделки, что является дополнительным уровнем проверки чистоты сделки помимо той, что вы или ваш юрист можете провести самостоятельно заранее. Стоимость нотариальных услуг для сделок с недвижимостью в Грузии, как правило, вполне разумна и явно несопоставима с рисками, которые несёт попытка обойти обязательное требование закона, поэтому рекомендую твёрдо настоять на нотариальном удостоверении сделки — если продавец продолжает настаивать на отказе от нотариуса, это само по себе стоит расценивать как серьёзный тревожный сигнал относительно его добросовестности или понимания элементарных требований законодательства к подобным сделкам.